Koliko iznosi cena montažne kuće?

UKUPNA CENA MONTAŽNE KUĆE - OD DOZVOLA DO ODRŽAVANJA

Za montažne kuće je, kao i za sve ostale građevinske objekte, neophodna dozvola za gradnju. Prikupljanje dokumentacije može biti naporan i dug proces, pa nekada traje i duže od samog postavljanja montažne kuće. Na internetu možete saznati šta drugi pišu i kakva su im iskustva o montažnim kućama. Vredi napomenuti da se zakoni često menjaju, kao i da u nekim opštinima postoje posebni propisi. Proces može biti konfuzan, ali se uglavnom sastoji iz dva dela:

• Pribavljanje lokacijske dozvole;
• Dobijanje građevinske dozvole.

PRIBAVLJANJE LOKACIJSKE DOZVOLE

Kako bi se dobila dozvola za gradnju, neophodno je pribaviti lokacijsku dozvolu za parcelu na kojoj se podiže kuća. Ovaj dokument sadrži sve potrebne informacije o parceli i nije obavezan, ali zbog konfuznog zakona, šalterski službenici mogu zahtevati informaciju o lokaciji na uvid.

Sledeći u nizu je list nepokretnosti. Vlasnički list dokazuje pravnu svojinu vlasnika nad željenom parcelom. Ovaj dokument dokazuje i da li planirano zemljište ispunjava uslove da bude građevinska parcela. Ukoliko je parcela zavedena kao poljoprivredno ili industrijsko zemljište, neophodno je formirati građevinsku parcelu, ili izvršiti konverziju zemljišta. Građevinsku parcelu formiraju geometri. Cena formiranja građevinske parcele zavisi od geometarske firme i površine parcele, i može biti veoma visoka.

Nakon formiranja i pribavljanja informacija o građevinskoj parceli, neophodno je obezbediti tehničke uslove za priključivanje na električnu mrežu, kanalizaciju, vodovod, gas ili toplanu. Tehnički uslovi se pribavljaju od svakog komunalnog preduzeća posebno, a takse iznose:

• Vodovod i kanalizacija: 10.000 do 30.000RSD;
• Elektrodistribucija: oko 5.000RSD;
• PTT: oko 10.000RSD;
• Gas: oko 5.000RSD.

Na kraju, od arhitekte se dobija idejno rešenje građevinskog objekta. Taj dokument sadrži sve podatke o izgradnji i tehničku dokumentaciju koja sadrži opis lokacije, konstrukcije, tip objekta, načina grejanja, crtež objekta, planove gradnje, plan krova i drugo. Kada se pribave svi navedeni dokumenti, popunjava se obrazac – Zahtev za lokacijsku dozvolu. Uz obrazac se prilažu svi navedeni dokumenti i plaća se taksa koja iznosi od 5.000 do 15.000 dinara. Zakonski rok za obradu zahteva je 15 dana.

• GRAĐEVINSKA DOZVOLA

Kada se dobije lokacijska dozvola, pristupa se izradi glavnog projekta, koji se izrađuje u tri primerka. Arhitekta predaje glavni projekat investitoru, koji se uz izveštaj o izvršenoj tehničkoj kontroli, lokacijsku dozvolu, dokaz o pravu svojine i dokaz o plaćenoj administrativnoj taksi (oko 2.000RSD) predaje na šalteru opštine. Zatim opština pregleda projekat i investitoru daje jedan primerak koji odnosi u direkciju za građevinske poslove, gde zaključuje ugovor i plaća naknadu za korišćenje građevinskog zemljišta. Visina naknade zavisi od površine zemljišta. Procedura u direkciji traje 15-30 dana.

Nakon toga, investitor dobija građevinsku dozvolu, koja se nakon 15 dana overava, ukoliko nije bilo žalbi na projekat investitora. Građevinska dozvola prestaje da važi ukoliko radovi nisu otpočeti u roku od dve godine. Celokupan proces prikupljanja dokumentacije je dug, i zavisi i od veličine objekta, zahtevnosti konstrukcije i terena. Prosečna cena svih troškova dobijanja dozvole za gradnju montažnih kuća iznosi oko 1.200€, ali troškovi mogu biti i do 3.000€. Često se mogu naći komentari vlasnika montažnih kuća da su ih sve dozvole, priprema terena i kupovina parcele od ranijeg vlasnika koštale ukupno nešto manje od 10.000€.

FAZE IZGRADNJE I CENA MONTAŽNE KUĆE

Montažne kuće podižu se u nekoliko faza. Cena montazne kuce zavisi od kvadrature i od tipa kuće. Gotovo svi proizvođači nude kupcima dva pristupa gradnji. Prva varijanta se najčešće naziva “siva faza”, a obuhvata osnovne građevinske radove, dok varijanta “ključ u ruke” obuhvata i vodoinstlaterske radove, elektro instalacije, ugradnju podova, sanitarija i unutrašnje stolarije.

Prosečne cene za “sivu fazu” (zakonski je sve legalno, tako da je termin pomalo nesrećno izabran) iznose od 230€ do 350€ po kvadratnom metru za prizemne i od  260€ do 350€ po kvadratnom metru za spratne montažne kuće. Cene se razlikuju u odnosu na kvalitet materijala, od proizvođača do proizvođača ali i od veličine kuće. Uopšteno, cena po kvadratnom metru za kuće manje od 50 m² je znatno viša i iznosi 300-350€, za kuće površine 50-100 m² iznosi oko 290€, dok su montažne kuće veće od 100 m² najpovoljnije, gde cena montazne kuce po kvadratnom metru najčešće iznosi 230-260€.

Prosečne cene za varijantu opciju “ključ u ruke” iznose 420-530€ po kvadratnom metru za prizemne i 440-550€ po kvadratnom metru za spratne montažne kuće. Cena takođe varira od kvaliteta materijala, dodatnih usluga i površine kuće. Tako su po pravilu najviše cene manjih montažnih kuća do 50 m², gde za jedan kvadratni metar morate da budete spremni da izdvojite i do 530€. Cena kvadrata za kuće površine 50-100 m² iznosi nešto manje od 500€, dok su razlike za kuće veće od 100 m² minimalne, odnosno cena montazne kuce po kvadratu je niža za 10-20€ u odnosu na objekte površine 50-100m².

Budući vlasnici mogu iz tabele da sami izaberu vrstu radova, kvalitet materijala i dodantih usluga, i sastave montažnu kuću po želji. Kako cena montažnih kuća zavisi od brojnih faktora, u daljem tekstu ćemo objasniti šta ulazi u cenu u kojoj od dve varijante gradnje, a koje usluge se dodanto naplaćuju.

Temelj montažne kuće. Foto: montaznekucedomtera.rs

• TEMELJ I PLOČA

Osnovni temelji montažnih kuća najčešće su duboki 35-40cm, a dužina stope iznosi 30-35 cm. U temelj se postavlja i gromobran, a osnovna dubina armirane ploče je 30 cm. Gotovo svi proizvođači montažnih kuća u varijanti “siva faza” ne uključuju temelj u cenu. Vlasnik može po predviđenom projektu da sam izradi temelj, ili da posebno plati uslugu izvođaču. Cena izgradnje temelja i ploče zavisi od projekta, i najčešće se kreće od 70€ do 160€ po kvadratnom metru. Kada je temelj uračunat u cenu kuće, to cenu podiže prosečno za 70€ po kvadratnom metru, što je od prednosti “ključ u ruke” sistema, jer je temelj tako jeftiniji.

• SPOLJNI I PREGRADNI ZIDOVI

Montažne kuće se grade od posebnih drvenih panela izrađenih u fabrici. Izrada panela je dugotrajan proces, jer moraju da zadovolje sve energetske, tehničke i tehnološke standarde. Jedna od prednosti montažnih kuća nad zidanim je to što je moguće istovremeno postavljlati temelj i sastavljati panele.

Proizvođači nude panele različite debljine, nivoa izolacije i energetske efikasnosti kad su u pitanju montazne kuce. Cena panela zavisi upravo od ovih faktora. I najpovoljniji paneli imaju sasvim zadovoljavajuća izolaciona svojstva. U svim krajevima Srbije, sem planinskih, montažne kuće pokazale su se kao savršeno pouzdane kada je reč o toplotnoj izolaciji. Cena nabavke, prevoza i montaže panela uračunata je u cenu kuća i u varijanti “siva faza”.

Unutrašnje zidove čine paneli koji sadrže mineralnu vunu, što pruža dodatnu izolaciju, a preko njih se lepe gipsane ploče. Zidne pregrade se postavljaju po prethodnom projektu, i ulaze u cenu u obe varijante izgradnje.

Montaža krova

• PLAFON I KROV

Na plafonu montažnih kuća ugrađuju se aluminijumski profili na koje se montira termoizolacija. Nakon izolacije, montiraju se gipsane ploče, a izradnja plafona je uračunata u cenu oba tipa kuća. Na panele koji su vezani za temelj postavlja se krovna konstrukcija. Kod gotovo svih proizvođača, postavljanje krovnog pokrivača, opšivanje streha, kao i ugradnja oluka ulaze u cenu i osnovne i napredne varijante. Sve kuće na krovu sadrže foliju, koja sprečava manja prokišnjavanja. Iznad folije se postavljaju crepovi, aluminijumski lim ili šindra, pri čemu je izbor na budućem vlasniku, a razlika u ceni između ove tri varijante nije velika. Mogu se postaviti i drugi tipovi limova, kao što je čelični.

Postavljanjem spoljašnjih i unutrašnjih zidova, kao i montiranjem krova, oluka i krovnog pokrivača završavaju se grubi radovi. Oni su kod gotovo svih proizvođača montažnih kuća uračunati u cenu i u varijanti “siva faza”.

• OBRADA ZIDOVA

Kada se završe grubi radovi, prelazi se na obradu spoljašnjih i unutrašnjih zidova, na postavljanje izolacije i fasade, kao i na molerske radove.

Na unutrašnje zidove se postavljaju gipsane ploče, koje se dalje gletuju i farbaju bojom po izboru kupca. Cena montažnih kuća u obe varijante obuhvata sve ove radove.
Na spoljašnje zidove se postavlja termoizolacija, a zatim i izrađuje fasada, takođe u boji po izboru vlasnika. Postavljanje osnovnog vida termoizolacije, kao i izrada fasade, ulazi u cenu i u osnovnom i u “ključ u ruke” modelu. Vlasnici mogu da zatraže dodatni vid termoizolacije, što se posebno naplaćuje, ukoliko više slojeva izolacije već nije uračunato u cenu, što je slučaj kod najboljlih kuća.

Dodatni zidarski radovi obuhvataju izgradnju dimnjaka i zamazivanje slemenjaka. Ovi radovi uglavnom ulaze u cenu u “ključ u ruke” varijanti, a kada se doplaćuju, cena zavisi od načina grejanja i tipa dimnjaka.

Montažna kuća u ranoj fazi gradnje. Foto: montaznekucedomtera.rs

• UGRADNJA STOLARIJE

Postavljanje zidova prati i ugradnja unutrašnje i spoljne stolarije. Spoljna stolarija obuhvata ugradnju PVC, drvenih ili aluminijumskih prozora i vrata. Gotovo svi proizvođači u cenu i osnovne i napredne varijante uračunavaju ugradnju spoljašnje drvene ili PVC stolarije. Ukoliko kupac želi aluminijumsku stolariju, doplata zavisi od dimenzija prozora, pa se cene kreću od 95€ za prozore dimenzija 60x60 cm, do 170€ za jednokrilne prozore, odnosno i više od 200€ za dvokrilne prozore.

Većina proizvođača u cenu osnovne i napredne varijante stolarije ne uračunava komarnike i roletne. Oni se posebno naplaćuju, a cena zavisi od tipa, veličine i proizvođača, pa tako može biti od 20€ do 100€. Ugradnja unutrašnje stolarije je uračunata u cenu samo u “ključ u ruke” varijanti. Vlasnici mogu da biraju između najrazličitijih tipova unutrašnjih vrata, a cene može biti od 120€, do preko 300€.

• INSTALACIJE

Jedna od dobrih strana zidnih panela montažnih kuća je to što su opremljeni rebrastim crevima, kroz koja se sprovode elektro i telekomunikacioni kablovi. Proizvođači montažnih kuća uračunavaju elektroinstalacije u cenu kuće samo u “ključ u ruke” varijanti.

Vodoinstalaterski radovi, kao i ugradnja pločica i sanitarija uračunati su u cenu samo kada se gradnja obavlja po sistemu “ključ u ruke”. Isto važi i za podne pločice. Pojedini proizvođači kupcima nude ugradnju pločica u kapatilu, kao i razvođenje vode do kuhinje i kupatila i u “siva faza” varijanti gradnje. Opremanje kuhinje bilo čime osim pločicama nije uračunato ni u većini “ključ u ruke” projekata.

Montažna kuća sa tremom. Foto: Kaja MS

• PODOVI I TERASA

Kupci mogu od proizvođača da zatraže izradu cementne košuljice poda, koja pruža potrebnu termo i hidroizolaciju, na koju se potom postavlja finalna podloga. Kada je reč o gornjem sloju, kupac bira između laminata, parketa, brodskog poda, itd, uz iste razlike u ceni kao i kod radova u stanovima. Cementna košuljica uključena je u cenu u “ključ u ruke” sistemu, kao i neka od osnovnih varijanti podova, kao što je laminat, dok se parketi uglavnom doplaćuju.

Pojedini proizvođači, koji u ponudi imaju spratne i polu-prizemne montažne kuće, vlasnicima nude opciju izgradnje terase. Proces obuhvata postavljanje keramike, ograde, i stubova, koji su kod terasa na montažnim kućama neophodni. Terasa se ne doplaćuje samo ako je unapred obuhvaćena projektom.

• GREJANJE MONTAŽNIH KUĆA

Pojedini proizvođači vlasnicima nude i opciju ugradnje sistema centralnog grejanja. Ugradnja obuhvata instalaciju grejnih tela (kotlovi na čvrsto gorivo, gas ili struju), kao i pratećeg sistema cevi i radijatora. Sistemi centralnog grejanja biraju se na početku projekta, zbog lakše instalacije, pogodovo kada se investitori odluče za podno grejanje. Ugradnja centralnog grejanja predstavlja poseban deo ponude, i ne predstavlja deo “ključ u ruke” ponude. Doplata za centralno grejanje iznosi 40-50€ po kvadratnom metru.

• ZAVRŠETAK GRADNJE

Po završetku gradnje montažne kuće vrši se tehnički pregled kuće i izdaje upotrebna dozvola. Za izdavanje upotrebne dozvole potrebna je kopija plana građevinske parcele, građevinska dozvola, dokaz o vlasništvu, kao i uplata takse od 320 dinara. Tek kada se dobije upotrebna dozvola koju izdaje opštinska uprava, moguće je uknjižiti objekat. Upotrebna dozvola garantuje da je montažna kuća bezbedna, funkcionalna, kao i da poseduje svu tehničku dokumentaciju i dozvole opštinske uprave.

Enterijer montažne kuće

PREDNOSTI I NEDOSTACI MONTAŽNIH KUĆA

Ključne prednosti montažnih kuća nad zidanim su niža cena, brzina gradnje, precizno utvrđenih troškovi, ekološka održivost i energetska efikasnost. Cena montazne kuce je 30-60% niža od cene zidanih kuća, pri čemu su zidane kuće naravno trajnije, jer je očekivani vek montažne kuće “samo” 70-100 godina (garancija važi 30-50 godina). Kako se izrađuju od prirodnih materijala koji su višestruko izolovani, montažne kuće se zimi brzo greju, i zadržavaju toplotu, a leti se brzo hlade. Gradnja je obično gotova za oko tri meseca, a ima proizvođača koji čak garantuju i izgradnju za 30 dana. Još jedna interesantna prednost montažnih kuća je otpornost na zemljotrese, jer su fleksibilne. 

Jedini bitan nedostatak montažnih kuća je nemoguća nadogradnja ili bilo kakvi drugi ambiciozni zahvati na kući. Pored toga, građevinska dozvola ne može se dobiti na svakoj parceli, o čemu brinu urbanisti, mada uglavnom važi pravilo da se montažna kuća može postaviti na svakoj lokaciji na kojoj je dozvoljena individualna gradnja.

UKUPNA CENA MONTAŽNE KUĆE

Kao što smo videli, cena montažne kuće varira od opremljenosti i materijala, i iznosi od 230€ do 550€ po kvadratnom metru. Kada se radi po sistemu “siva faza” kod montazne kuce, cena može biti značajno niža, svega nekoliko hiljada evra za jednosobnu kuću, ali tada vlasnik mora sam da završi veliki deo radova, što mnogim kupcima i odgovara, pogotovu ako je reč o vikendici.

Pojedini proizvođači nude mogućnost plaćanja po fazama. Tako se pri izgradnji temelja plaća 30% sume, nakon montaže zidova i krova 40%, a pre samog useljenja preostalih 30% cene kuće. Za montažne kuće lako je dobiti i kredit od banke, pa je tako kupovina montažne kuće na kredit najbolji način da se obezbedi kvalitetan dom bez velikog inicijalnog ulaganja, odnosno potrebno je svega oko 5.000€ za učešće prilikom apliciranja.